Démembrement de propriété : ce qu’il faut savoir sur l’usufruit et la nue-propriété

Selon le droit français, il existe trois statuts concernant les propriétaires immobiliers. Ce sont l’usus, le droit d’utiliser un bien, le fructus, le droit de récolter les fruits du bien et l’abusus, le droit de posséder le bien. Toute personne qui possède ces trois droits a la pleine propriété. Mais il est possible de partager cette dernière entre deux individus. C’est ce qu’on appelle le démembrement. On distingue alors l’usufruit et la nue-propriété. Mise au point !

Zoom sur l’usufruit : définition et obligations

L’usufruit est un droit qui permet à toute personne qui le détient (usufruitier) d’utiliser le bien (usus) et aussi d’en percevoir des revenus (fructus). Celle-ci pourra alors habiter le bien ou le mettre en location pour en récolter des loyers.

En contrepartie de son droit, l’usufruitier a quelques responsabilités à respecter. Il doit, entre autres, réaliser toutes les réparations nécessaires pour maintenir la propriété dans son état normal. Ainsi, il est de son devoir de s’occuper de toutes les charges tout comme les taxes. En effet, vers la fin du contrat, le bien doit être rendu dans son état initial au nu-propriétaire.

On parle du remembrement de la propriété lorsque le contrat du démembrement arrive à son terme. Dans ce cas, le propriétaire récupère le bien et détient la pleine propriété de celui-ci. Cependant, le contrat peut être résilié avant le terme prévu dans le cas où le titulaire de l’usufruit cause des dommages à la propriété ou bien lorsqu’il ne réalise pas les travaux de réparation. La même règle s’applique si celui-ci renonce à son droit, s’il meurt ou encore s’il n’utilise pas le bien durant 30 ans.

Focus sur la nue-propriété

La nue-propriété est le droit de disposer du bien. Le détendeur de ce droit (nu-propriétaire) peut être défini comme le véritable propriétaire de ce dernier. Il pourra le vendre, le donner ou le détruire, mais ne pourra pas l’habiter ou l’utiliser durant le démembrement. Il doit d’ailleurs demander l’approbation de l’usufruitier au cas où il souhaite procéder à l’une de ces opérations.

En étant nu-propriétaire, une personne a quelques obligations et devoirs envers le bien et l’usufruitier. Tout d’abord, elle est tenue de bien respecter le droit de ce dernier. Autrement dit, elle ne pourra en aucun cas intervenir dans la location de la propriété. De même, elle n’a pas le droit de surveillance sur les travaux effectués par le détenteur de l’usufruit.

Mais de son côté, le nu-propriétaire, a l’obligation de prendre en charge les lourds travaux de réparation, notamment ceux qui n’ont pas été occasionnés par l’utilisation du bien. C’est, par exemple, le cas de la réfection des clôtures, des murs extérieurs ou encore des murs de soutènement. Dans le cas où l’usufruitier s’abstient de maintenir le bien en bon état, le nu-propriétaire doit en outre s’en charger. Dès lors, ce dernier pourra réclamer des dommages et intérêts.